“계약서만 잘 쓰면 되는 거 아니야?”라고 생각한다면 지금부터는 전혀 다른 시대예요. 2025년 상반기에만 전세사기로 피해를 본 사람이 1,300명을 넘었고, 뉴스에 나오는 ‘깡통전세’는 이제 남의 일이 아니게 되었어요.
특히 신축 빌라나 주택을 중심으로 보증금보다 대출금이 많은 집에 들어가 계약을 체결하는 일이 많은데요. 이때 등기부등본만 제대로 봤어도 피할 수 있었던 전세사기가 수두룩하다는 사실, 알고 있었나요?
내가 생각했을 때 이건 단순한 주의 부족이 아니에요. 등기부등본에 표시된 단 몇 줄이 여러분의 수천만 원, 심지어 억대 보증금을 지켜줄 수 있는 생명줄이랍니다.
1. 근저당권 꼭 확인하세요
전세사기의 첫 걸림돌이자 가장 많이 등장하는 위험 요소는 바로 근저당권이에요. 근저당권은 집주인이 해당 부동산을 담보로 은행이나 제3자에게 대출을 받았다는 증거예요.
문제는 뭐냐면, 세입자가 들어가서 아무리 전입신고를 하고 확정일자를 받았다 하더라도, 보증금보다 근저당금액이 클 경우엔 은행이 보증금보다 우선해서 돈을 받아간다는 것이에요.
예를 들어 보증금이 1억 원인데 근저당이 1억 5천만 원이면, 주인이 파산하거나 경매에 넘어가면 세입자는 1원도 못 받을 수도 있어요. 그래서 ‘등기부등본의 근저당 항목’을 반드시 확인해야 해요!
2. 집주인과 소유자가 다른 경우?
‘집주인이랑 계약했는데 왜 문제가 생겨?’라고 생각할 수 있어요. 하지만 등기부등본에서 확인해야 할 두 번째 핵심은 바로 소유자와 계약자(임대인)가 같은 사람인지 확인하는 거예요.
등기부등본의 ‘소유자’ 항목에 적힌 이름과 계약서에 도장 찍은 사람 이름이 다르다면요? 이건 매우 위험한 상황이에요. 명의도용이나 위임장 위조 사례는 생각보다 많아요.
실제로는 가족이나 지인 명의의 집인데, 본인인 것처럼 속이고 전세계약을 체결하는 사기 케이스도 있어요. 이럴 땐 공증된 위임장이 반드시 있어야 해요. 구두로 “내 집이에요” 이런 말은 믿으면 안 돼요!
3. 전세권 설정 또는 보증보험 가입 꼭 해야 하나요?
전세계약을 했다고 해서 자동으로 법적인 보호를 받는 게 아니에요. 실제로 많은 사람들이 전세권을 설정하지 않고 계약을 체결해서 보증금을 돌려받지 못하는 일이 생겨요.
전세권이란 등기부등본에 ‘전세금’과 ‘거주자 이름’을 등기해서 등록하는 절차예요. 이걸 설정하면, 주인이 바뀌거나 문제가 생겨도 세입자는 법적으로 우선 권리를 주장할 수 있어요.
하지만 전세권 설정이 안 되어 있으면 세입자는 단순 채권자로 분류돼요. 집이 경매에 넘어가면 보증금은 후순위가 되고, 한 푼도 못 받을 수 있어요. 그러니까, 설정 비용이 들더라도 꼭 등록하는 게 좋아요!
전세사기 실제 사례 & 대처 방법
서울 구로구에 거주하던 B씨는 신축 빌라를 저렴하게 전세로 계약했어요. 계약 당시 집주인이 “빚은 없어요. 바로 들어오셔도 돼요”라고 말했지만, B씨는 등기부등본을 확인하지 않았어요.
입주 두 달 후 해당 주택이 경매로 넘어간다는 소식을 듣게 됐고, 그제야 등기부등본을 떼 보니 보증금보다 근저당이 3천만 원 더 많았고, 이미 다른 채권자들이 압류를 걸어둔 상태였어요.
이런 경우는 이미 대처가 늦은 거예요. 그래서 계약 전에 반드시 확인하고, 조금이라도 의심되면 주택도시보증공사(HUG) 전세보증보험에 가입하거나, 법률구조공단 상담을 먼저 받아야 해요.
요즘은 집값보다 보증금이 높게 책정된 ‘깡통전세’도 많기 때문에 단순히 집 상태, 위치, 내부만 보지 말고 반드시 서류와 금전적 위험까지 따져봐야 해요.
보증보험 전 체크리스트
전세사기를 방지하기 위한 ‘전세보증금 반환보증보험’은 매우 유용해요. 하지만 아무 집이나 가입되는 건 아니에요. HUG 보증보험은 일정한 조건이 있어요.
예를 들어, 집주인의 신용 상태가 너무 안 좋거나, 보증금이 주변 시세보다 지나치게 높을 경우 가입이 거절될 수 있어요. 그래서 사전에 다음 항목들을 체크해야 해요:
- 등기부등본상의 근저당권 유무 및 금액
- 소유자의 체납 정보
- 보증금이 해당 지역 시세 대비 합리적인지
- 전입신고 및 확정일자 준비 여부
HUG와 SGI서울보증 등 민간 보험사에서도 보증보험을 제공하고 있으니, 미리미리 상담받아보는 것도 좋아요.
깡통전세 예방법 요약
전세사기를 피하려면 계약 전에 반드시 3가지를 확인하세요.
첫째, 근저당권이 보증금보다 크지 않은지.
둘째, 소유자와 계약자가 동일인인지
셋째, 전세권 설정 또는 보증보험 가입 여부예요.
여기에 덧붙여 전입신고 + 확정일자는 기본 중 기본이에요. 이 두 가지가 있어야만 대항력을 갖게 되고, 법적 보호를 받을 수 있어요.
지금 당장 계약 예정이라면, 아래 체크리스트 이미지를 저장해두고 실제 등기부등본을 보면서 한 줄씩 확인해보는 습관을 들이세요!
FAQ
Q1. 등기부등본은 어디서 떼나요?
A1. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 발급 가능해요. PC, 모바일 둘 다 가능해요.
Q2. 근저당이 있다고 무조건 위험한가요?
A2. 보증금보다 근저당이 많다면 매우 위험해요. 적정 수준이라면 괜찮을 수도 있지만 주의가 필요해요.
Q3. 계약 후에 등기부등본을 확인해도 되나요?
A3. 계약 ‘전’에 확인해야 해요. 계약 후 확인하면 늦어요. 반드시 서명 전에 봐야 해요.
Q4. 전세권은 꼭 설정해야 하나요?
A4. 법적 보호를 최우선으로 받기 위해선 전세권 설정이 유리해요. 보증보험과 함께하면 더 안전해요.
Q5. 소유자가 아닌 사람과 계약해도 되나요?
A5. 위임장이 없으면 절대 안 돼요. 공증된 위임장 확인이 필수예요.
Q6. 깡통전세는 어떻게 알 수 있어요?
A6. 해당 집의 실거래가와 보증금 비교, 근저당 총액을 함께 보세요. 매매가보다 보증금이 높으면 위험해요.
Q7. 전입신고와 확정일자는 꼭 해야 하나요?
A7. 무조건 해야 해요. 대항력과 우선변제권을 확보하려면 필수예요.
Q8. 내가 위험한 전세인지 확인하는 법은?
A8. HUG 사전 심사 또는 법률구조공단 무료 상담으로 바로 확인 가능해요.
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